תכנית המתאר הארצית תמ"א 38/1, שנכנסה לתוקפה בשנת 2005, נועדה לספק הגנה לדיירים באמצעות חיזוק מבנים ישנים שאינם עומדים בתקן רעידות האדמה. התוכנית מעניקה תמריצים כלכליים לדיירים וליזמים על מנת לקדם פרויקטים של שיפוץ וחידוש מבנים שנבנו לפני כניסתו לתוקף של תקן 413 בשנת 1980.
יתרונות התוכנית הם רבים: חיזוק המבנה מגביר את עמידותו לרעידות אדמה ומבטיח את שלומם של הדיירים. במקביל, הפרויקט מאפשר במקרים רבים שדרוג ניכר של הדירות. במקרים רבים יש אפשרות להוספת ממ"דים, הרחבת שטח הדירה, שיפור מערכות, הוספת מעליות, שדרוג חזות הבניין ועוד. מדובר בפשרה מנצחת לכל הצדדים המעורבים: הדיירים נהנים מחיזוק משמעותי של הנכס והגדלת ערך הדירה ללא תשלום נוסף, היזמים זוכים בזכויות בנייה נוספות וברווחים מפיתוח נדל"ן, והרשויות מקבלות שיפוץ וחיזוק מבנים ישנים, קידום ההתחדשות העירונית ושיפור איכות חייהם של התושבים.
אך להשגת הצלחה בביצוע יעיל של פרויקט תמ"א 38 נדרשים תכנון אסטרטגי, הבנה מקיפה של הרגולציה ושיתוף פעולה בין כלל הגורמים המעורבים. המאמר שלפניכם יספק טיפים חיוניים לקידום וניהול מוצלח של פרויקטי תמ"א 38 לדיירים, קבלנים ויזמים כאחד.
עצות לשוכרים – שמרו על זכויותיכם בפרויקטי תמ"א 38
שוכרי דירות במבנים שעוברים חידוש על בסיס תמ"א 38 נדרשים להפנים את מהות הפרויקט ולהכריע אם ברצונם להמשיך ולהתגורר בנכס במהלך עבודות הבנייה. חשוב שבעלי הדירות יידעו את השוכרים באופן מלא על התהליכים הצפויים, כדי לאפשר להם להבין את היקף הפרויקט והשלכותיו על מגוריהם. יש לקיים תקשורת פתוחה ושקופה עם בעלי הנכסים, ובמקרים רבים ניתן לכלול בחוזה השכירות הסדרים ביחס לעבודות הבנייה במבנה. כמו כן, נהוג להפחית את דמי השכירות באופן יחסי לתקופה בה לא ניתן להתגורר בדירה באופן נאות.
שוכרים חייבים להיות מודעים לזכויותיהם ולהבין כי תהליך התחדשות הוא זמני וכי לאחריו יוכלו ליהנות ממבנה משופץ ובטוח יותר. תקשורת רציפה ושקיפות עם כל הצדדים המעורבים היא המפתח להבטחת זכויותיהם במהלך הפרויקט.
הנחיות ליזמים וקבלנים: ביצוע יעיל של פרויקטי תמ"א 38
ליזמים וקבלנים המובילים פרויקטים של תמ"א 38 נדרשת מומחיות בתכנון מדוקדק על מנת להבטיח יעילות ועמידה בכל התקנים המחמירים ביותר. בחירת היזם המנהל את הפרויקט משפיעה רבות על הצלחתו. בעבודה עם יזם נדל"ן מוכר ומנוסה כדוגמת חברת ענב נדל"ן בראשותו של אפי כץ, ניתן לצפות לביצוע הבנייה באופן מיטבי.
תכנון מפורט ויסודי
בטרם לקיחת פרויקט תמ"א 38, חברות כמו ענב שהיא חברת נדל"ן המקדישה מאמצים ניכרים לתכנון מקיף:
● הערכת כדאיות כלכלית – בחינת התקנות הספציפיות והיתכנות הפרויקט.
● הכנת תוכנית עבודה מפורטת – התייחסות לכל דרישות הבטיחות והבנייה תוך התחשבות בצרכי הדיירים.
תקשורת רציפה
יצירת קשר רצוף ושקוף עם הדיירים ובעלי הנכסים חיונית לפתרון מהיר של בעיות ומניעת חילוקי דעות:
● חשיפת התוכנית משדרת מקצוענות וביטחון בהצלחת הפרויקט.
● יש לעדכן באופן שוטף את הדיירים ובעלי הדירות על ההתקדמות, שינויים ועיכובים אפשריים.
בקרת איכות ופיקוח
שמירה על רמה גבוהה תוך מתן שקיפות לדיירים:
● אמצעי בקרת איכות קפדניים – עמידה בסטנדרטים של בטיחות ואיכות בנייה מרבית.
● פיקוח צמוד – מעקב ואישור על כך שהעבודות מתקדמות בהתאם לתכנית וכל התקנים המתאימים.
הקפדה על בקרת איכות מחמירה והיצמדות ללוחות זמנים הן חיוניות למניעת השלכות משפטיות ולשמירה על אמון הלקוחות. גם כשלא ניתן לעמוד בזמנים עקב נסיבות חיצוניות, על היזמים והקבלנים לנהוג בשקיפות מלאה.
טיפים למתווכים וסוחרי נדל"ן: הזדמנויות עסקיות בפרויקטי תמ"א 38
אחרי שבעלי הדירות חתמו על הסכם תמ"א 38/1 עם היזם, הוא נוטל על עצמו את השיפוץ של הבניין. בתמורה, הוא מקבל זכויות לבניית דירות נוספות באותו נכס. משמע, בעקבות הפרויקט יהיו דירות חדשות שהיזם מתכנן למכור בהמשך. מצב זה יוצר פוטנציאל משמעותי לשיתוף פעולה בין סוחרי נדל"ן ומתווכים ליזמים:
● שיווק דירות חדשות: במהלך חיזוק המבנה, היזם בונה יחידות חדשות אותן ניתן לשווק ולמכור דרך סוכנויות נדל"ן.
● שיווק דירות קיימות: דירות קיימות במבנה שעובר התחדשות עשויות להפוך לאטרקטיביות עבור רוכשים המחפשים נכסים במחירים משתלמים. מתווכים יכולים לאתר ולשווק דירות כאלה לקהל היעד המתאים.
מילות סיכום
להצלחת פרויקט תמ"א 38 נדרש שילוב כוחות של כל הצדדים המעורבים. על הדיירים להפגין מעורבות ולוודא שהם מקבלים את מלוא זכויותיהם, הקבלנים חייבים לנהוג בקפדנות בעמידה בתקנות ובתקני הבטיחות המחמירים, ועל סוכני הנדל"ן לתפקד במקצועיות וביושר המרבי בהובלת העסקאות.
חשוב להכיר בכך שכל גורם ממלא חלק ייחודי במנגנון המורכב של תמ"א 38. רק כך יהיה ניתן להבטיח בטיחות מרבית, שביעות רצון וכדאיות כלכלית לכל בעלי העניין.
